楼市下行趋势依旧，中指研究院发布的12月数据股票十倍杠杆，百城二手住宅均价降到13143元/㎡，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%。
这种趋势，让人想起马云2017年那句“未来房价如葱”的预言。虽然听起来有点夸张，但从市场形势来看，也不全无道理。对于炒房客，手上有多套房的业主来说低迷的市场环境，他们的压力不言而喻。
这种背景下，让很多人心里打鼓：2026年还持续跌吗？为啥现在房子这么难卖？未来几年，又会遇到哪些压力和难题呢？
02.为啥这几年房子难卖？
很多卖房人都有同感：这两年房子变现不容易。比如网友@嘎嘎新吐槽：2019年180万买的三居室，现在挂牌80多万，卖了9个多月都没成交。很多人疑惑不解，便宜这么多，为啥卖不出去呢？
1、市场房子过剩经历多年的高周转开发模式，市场已经不缺房子了，甚至已经出现库存积压，三四线有的地区空置率超20%，一些郊区新区一到晚上，片区点灯率还不足30%，跟个“鬼城”似的。再加上保障房供给增加分流刚需客群，商品房市场客源被稀释。
2、需求逐步萎缩一方面，城镇化进入尾声，统计局数据，截至2024年末，中国城镇化率达到67%，年均增速已从1.4%降至约0.8%，进城购房增量见顶。
另一方面，人口红利消退：老龄化加剧，2024年全国60岁以上人口占比超过20%，出生率却连年走低（2023年出生人口跌破900万），婚育刚需持续减弱。
3、购买力透支
今年二季度末，居民部门杠杆率为61.1%，处于较高水平，6成家庭资产集中在房产，加杠杆空间几近枯竭。
4、“只涨不跌”神话破灭截至9月，百城二手房价格已连续41个月环比下跌，部分二线城市房价回调至2017年水平，房子的投资属性越来越弱，大家买房更看重实际居住，那些靠“学区”“文旅”等概念也开始溢价崩塌。
再加上，中国老百姓骨子里的买涨不买跌思维，房价下行周期中，购房者观望情绪愈发浓厚，导致交易周期拉长（部分城市二手房成交周期超18个月）。
5、二手房与新房的“内卷式竞争”现在很多新房打出“零公摊”、精装交付、送车位等卖点，实际得房率有的比二手房还高。开发商还通过工抵房、内部价等方式变相降价，进一步挤占了二手房的空间。
另外，买新房还能享受契税补贴、低息贷款，而二手房中介费、高额个税（满五唯一限制）进一步削弱二手房的竞争力。
02.手上有多套房的人，未来可能遇到3个难题
随着市场不断发生变化，手上有2套房以上家庭开始面临一系列新的挑战，不管是投资客还是普通房东，未来都可能遇到3大难题。
1、房子出租更难了
以前租房市场热火朝天，再差的房子也能快速出租，尤其是大城市，租房需求旺盛，房东不愁租不出去。但现在，一些人口流出的三四线城市，租房需求明显减少。
同时，因为这两年房子不好卖，很多业主都转变思路以租养贷，加剧了供给。再加上长租公寓的兴起，以及两年经济环境的不确定性，让部分租客为了省钱选择合租或降低预算，导致出租难度加大。
2、持有房子的成本增加
持有多套房，压力不只是月供，还有物业费、维修费、可能的税费等。未来如果房产税全面推行，持有成本还会上升。
而且，随着房屋老化，维修和保养费用也会逐年增加，尤其是一些老旧小区，电梯、管道等设施的维修费用高昂，这些都可能成为房东的额外负担。
3、财富贬值风险逐渐增加
以前都说房子就是财富，可现在呢？这一观念已经面临挑战，随着市场的调整，房价上涨的预期正在减弱，尤其是一些人口流出、经济增长放缓的城市，房价不仅可能停止上涨，甚至会出现贬值风险。
更现实的是，房子的流动性变差了。市场一旦不景气，房子可能长时间卖不出去，导致财富“冻结”。
03.普通刚需，买房要注意什么？
1、算好“月供账”
买房别盲目跟风，要算清楚自己的经济实力，最好月供控制在收入的30%，不要超过40%，这样才能避免突发情况导致生活变得紧张。比如，倘若月收入1万，月供控制在4000以内，这样可以从容的应对突发情况。
2、留足“备用金”
如今，购房首付比例降到15%，但我们建议，首付最好提高到4成，这样可以降低贷款压力，减少利息支出。另外，还要预留两年的应急资金，以应对突发情况。比如每月月供7000，那么至少要准备16万左右的应急资金。
3、规划“未来账”
买房不仅要考虑当下，更要考虑未来5-10年的职业发展和家庭规划，如果准备换工作、孩子要上学，就得提前考虑交通、学区等因素。尽量选择靠近地铁、配套成熟、有发展潜力的房子。
4、 保持理性，别被市场情绪带偏
刚需买房核心是为了自住，只要房子能满足家庭需求、还款压力可控，就不必过于担心房价短期的涨跌。
毕竟，市场总有起伏，但家的意义是不会变的！
关于未来房价，你希望它涨还是跌呢？
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