我有个朋友，今年年初在看二手房。他看中的那套房子，去年标价450万，经过半年多的市场调整，房东最后同意以400万成交。降了50万，听起来幅度不小。但是我问他"现在成交了吗"，他摇摇头说还在犹豫长胜证券有限公司，觉得还是有点贵。我当时就在想，这个现象背后说明了什么。
这个例子在2026年的房地产市场里其实很常见。一线城市、二线城市，到处都是这样的情况。房子降价幅度越来越大，可买的人还是不为所动，要么继续等，要么就是觉得贵。房东很委屈，感觉自己已经退步很大了。买家也有苦衷，觉得这个价格还是高估了房子的价值。这个现象看起来很矛盾，却反映了当下房地产市场最真实的困境。
为什么会出现这种情况？首先得理解一点，房价下跌和购买力提升不是一回事。房东降了50万，这个数字看起来很直观，但问题在于整体房价基数还是很高。假设这套房子在2023年的价格是520万，经过几年调整，现在是400万。虽然相比去年的450万确实降了，但跟两三年前比，整体房价框架还是没有发生根本性改变。购买者评估的不是这一次降价的幅度，而是对整个房子未来价值的判断。他们会想，房子现在是400万，会不会继续跌，会不会跌到380万或350万。这种预期决定了他是不是真的要下手。
展开剩余83%买房的成本也远不止房价本身。我们来算一笔账。买这套400万的二手房，首付按照通常的比例需要80万到120万，剩余部分办理贷款。申请房贷的时候，还要考虑利息。现在的房贷利率大约在4.5%到5.5%之间，300万的贷款，30年期限，每个月要还1.5万到1.8万块钱。这个月供对于很多家庭来说就已经是很重的负担了。除了房价和月供，还要加上过户税费、中介费、装修费等。过户的时候，卖家要交增值税和个税，买家要交契税，这又是一笔不小的开支，粗算下来5到8个百分比的房价。中介费也是2%左右。装修这更是个无底洞，少说也要10万到20万，有的人投入更大。这样一算下来，买一套400万的房子，总成本可能要接近500万。这就解释了为什么有人看到降价还是觉得贵。
心理预期的落差也是个重要因素。很多买房人心里都有个参考价位。比如他认为这个小区这个户型的房子，合理价位应该在380万左右。房东虽然从450万降到了400万，但还是高于他心里的预期。现在房地产信息透明度很高，买房人可以轻易查到同小区、同户型的成交价格，网络上也有各种房价评估工具。这导致购房者对市场的理解越来越深入，对房价的认知越来越理性。房东降价虽然是进步，但如果没有降到位，就很难打动真正的购买者。
市场预期的转变更是深层原因。过去10年，房价整体上涨，大家普遍相信房子会一直涨。那时候的购房逻辑就是"只要买了，以后就会升值"。现在不一样了。从2020年开始，一二线城市房价涨幅明显放缓，很多城市在2023年到2024年间出现明显下跌。这个转变让购房者从心理上改变了对房产的看法。房子现在被越来越多的人当做一个消费品，而不仅仅是投资品。当一样东西从投资品变成消费品，人们对它的价格敏感度就会大幅提高。你不会花400万去买一个消费品，除非它能给你带来相应价值的生活改善。
年轻购房者的购买力也在持续下降。2026年，初入职场和工作五六年的年轻人，收入增长速度明显跟不上房价下跌速度。一个城市二手房平均价格可能从6万块钱一平米跌到了5.5万块钱一平米，看起来跌了，但对于年收入30万到40万的人来说，购房压力并没有实际缓解。贷款额度的计算基数还是那么大，月供占收入的比例还是那么高。所以，房价下跌对于年轻购房者来说，缓解作用有限，远不如他们期待的那样有效。
到底有没有买房的真实需求，这也影响很大。现在很多人看房不是因为急着要住，而是在"逛房子"。他们有房住，房贷也还清了，闲钱多了想投资，或者就是想看看市场动向。这类人群对价格特别敏感，因为他们的决策完全基于价格和未来升值空间。另外还有一部分人是刚需，他们需要房子住，但房贷压力太大，所以也在犹豫。只有这两者之间找到平衡点，才能形成真正的交易。
地段和房子质量的分化也在加剧。不是所有的降价都能吸引购买者。降价的房子里，有一部分是地段不那么好，或者房子本身有问题，比如户型差、楼层不理想、房龄太老等等。这类房子降价50万，可能还是没人要，因为根本原因不是价格问题。而那些地段好、户型好、房龄新的房子，即使没有降价，也有人抢。市场实际上在进行一种自我筛选。好房子价格坚挺，差房子被迫大幅降价。这种分化会越来越明显。
从数据层面看，2024年到2025年，一些一线城市的二手房成交量出现了比较明显的下滑。以某市为例，2024年全年二手房成交套数比2023年下降了大约20%到25%。这意味着什么？不是没有房子可卖，而是愿意买的人在减少。卖家在等，买家也在等，大家都在等一个更合适的价位或者市场转机。在这种僵持状态下，房东被迫降价，但降价幅度和降价速度往往赶不上购买者预期下降的速度。
关于2026年房价会不会继续下跌，这是很多人关心的问题。根据目前的市场情况，我认为难有大幅反弹的可能。一二线城市的房价可能会继续在底部徘徊，可能继续有小幅下降，也可能维持在某个水平线上。三四线城市的分化会更明显，热点三四线城市房价比较稳定，非热点三四线城市可能继续走低。
这个判断的逻辑很简单。首先，人口流动趋势不会改变。年轻人还是倾向于往一二线城市集中，这给一二线城市提供了基本的需求支撑。其次，改革开放四十多年以来，房地产已经不是主要的经济增长动力了。过去十年，政府和开发商已经意识到房地产规模的不可持续性，所以政策导向和市场导向都在压抑房价过快上涨。这个趋势不会短期内逆转。第三，利率环境。虽然降息的空间有限，但如果经济有压力，央行不排除继续降息的可能。这会对房价有一定的支撑作用，但支撑力度有限。
还有一个不容忽视的因素是消费观念的改变。年轻人对于住房的需求在变化。大城市的高房价促使一部分人选择在老家买房或者租房住，不一定非得在发展城市里买。租房市场在逐年完善，租房政策也在改善。这改变了购房的紧迫性。房地产不再是唯一的理财选择，股票、基金、债券等投资品提供了更多的选择。这也分流了一部分本来可能进入房产市场的资金。
从房东和买家的博弈角度看，现在还处于一个逐步靠近的过程。房东的心理预期在下降，买家的出价意愿在上升，两者的交汇点才是真正的市场价格。这个过程可能还要持续一两年，甚至更长。在这个过程中，会有越来越多的房子被迫降价，也会有越来越多的交易在相对合理的价位上达成。
对于普通购房者来说，现在确实有了更多的议价空间。房东多数都有出手的想法，只是心理价位还在调整。2026年，我预期房东们会进一步降低心理预期，房价下跌的幅度可能比2024年到2025年的幅度更大。但这个下跌也会有极限，不会无限制地跌下去。当房子的租售比逐步恢复到合理范围，当房价相对于收入的倍数回到10倍到15倍之间，市场就会出现新的平衡。
我身边有朋友在2026年年初出手买房，虽然没有捡到特别便宜的价格，但至少谈判空间比两年前大多了。还有人选择继续等待，认为下半年会有更好的价位出现。这两种选择都有合理的逻辑。关键是要根据自己的实际需求来判断。如果是刚需，又遇到了相对合理的房子和价位，可以考虑出手。如果是投资或者可买可不买的情况，多等等也没关系，房子的量足够大，选择也足够多。
最后我想说的是，房价下跌本质上是市场理性回归的过程。房东感到委屈，是因为他们可能用了过去几年的价格心理来衡量现在的房子。买家觉得贵，是因为他们的收入增长已经跟不上房价下跌的步伐，或者他们对房子的价值评估比房价更低。这两者之间的分歧会逐步缩小，但这个过程需要时间。房地产市场正在从一个卖方市场向买方市场转变，这个转变会继续进行，2026年可能只是中间的某个节点，不是终点。
你们在房产市场上有什么想法？是在等待更好的价位，还是已经下手了？如果有经历过看房、砍价、或者做出买房决策的故事，欢迎在评论区分享一下。大家的亲身经历往往比各种分析都更有说服力，我很想听听你们的故事和感受。
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